Pourquoi faire un investissement locatif en temps de crise ?

Vous nous demandez souvent, via notre logiciel de gestion immobilière,  quels sont les principes ou l’intérêt d’un investissement immobilier locatif.

Nous allons revenir ensemble sur quelques notions à la fois élémentaires et fondamentales.

La constitution d’un patrimoine personnel

La constitution d’un patrimoine comporte le plus souvent plusieurs supports d’investissement : de l’épargne liquide ou mobilisable rapidement et sans risque (comptes sur livrets par exemple), une épargne plus risquée comme des placements en actions et des placements à plus long terme comme des obligations ou l’immobilier.

La particularité de l’immobilier est qu’il est un support propice à l’utilisation de l’effet levier, c’est à dire le recours à l’emprunt pour le financer, dont l’efficacité est réelle quand le rendement locatif réel est plus élevé que les taux du crédit comme c’est le cas actuellement.

Sans oublier que deux autres acteurs viennent sécuriser ou bonifier le schéma : l’état et le locataire. On en reparlera un peu plus loin.

 

La logique de fonctionnement de l’investissement immobilier

Parmi les motivations les plus courantes du recours à l’investissement immobilier, on trouve :

• la volonté de créer un patrimoine ex nihilo en recourant au crédit immobilier. C’est le cas de personnes disposant d’une bonne capacité d’emprunt mais n’ayant pas constitué suffisamment d’épargne pour faire des placements financiers, et qui voient dans l’immobilier un chemin relativement simple de capitaliser à terme
• la recherche d’économie d’impôt : démarche classique de ménages pensant payer trop d’impôt sur le revenu et voulant profiter des dispositifs de défiscalisation du moment pour alléger la facture fiscale
• la mise en place d’une solution « retraite », car un investissement venant à maturité à la fin de la vie active permettra de disposer au moment de la retraite soit d’un capital (avec revente du logement qui avait servi de support) soit d’une rente en continuant à percevoir les loyers

Pour fouiller davantage l’aspect documentaire de l’investissement immobilier, un peu de lecture complémentaire s’impose : voir le dossier investissement locatif (merci à logementdirect pour ces informations).

 

Les facteurs positifs à prendre en compte

Pour optimiser son investissement locatif, il va falloir être pertinent à chaque étape

1. le choix du logement : appartement, maison, emplacement, niveau de loyer, montant des charges dont part récupérable…
2. le financement : taux du crédit, fixe ou révisable, durée, choix de l’assurance décès invalidité, apport personnel ou pas, durée…
3. le choix du mode de gestion : gestion déléguée à un professionnel, gestion directe, choix du logiciel de gestion immobilière. Couplage de la recherche locative avec la gestion ou choix d’acteurs différents pour ces deux missions
4. l’impact fiscal

 

Sur ce dernier point, suivant les époques et les dispositifs fiscaux en vigueur, le contribuable peut espérer un crédit d’impôt ou une réduction d’impôt directement imputée sur son impôt sur le revenu, ce qui constitue une hausse de rendement indirecte de l’investissement.

A noter enfin, l’intervention décisive du locataire dans l’équation car c’est bien lui qui, au travers des loyers, va permettre de rembourser l’essentiel du crédit immobilier et donner toute sa pertinence au choix du support immobilier. Autant dire que le choix du locataire lui-même est également primordial.